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Preços dos imóveis em Santos #menos10%ja

Dentre as piadas sobre profissionais, aquela que analisa o perfil do economista afirma que se trata de um profissional altamente capacitado para fazer análises de tendências futuras sobre o mercado e para explicar, posteriormente, por que suas previsões não se confirmaram.

Brincadeiras a parte, recuperei aqui a entrevista que concedi ao jornal Boqnews, na edição 872, de 30/12/2001 a 06/01/2012, para comentar sobre as perspectivas de desenvolvimento para 2012, com destaque para a economia local. http://www.boqnews.com/ultimas_texto.php?cod=11127

Consultei os búzios da economia (a matéria era vizinha à previsão dos signos…rs) e cravei no final da matéria: “desaceleração na trajetória dos preços dos imóveis e o mercado de usados será o primeiro a sentir os efeitos”. Quem estivesse especulando ou, simplesmente, contando com o crescimento do preço do seu imóvel usado para pagar um novo apartamento poderia se frustrar.

Após 10 meses, minha previsão pode ser confirmada pela matéria de capa do próprio Boqnews (edição 915, de 27/11 a 02/12/2012) que apresenta a análise do presidente do Creci regional, o corretor Carlos Ferreira, sobre a estabilização dos preços dos imóveis. Para ele, “quem é de fora e está comprando em Santos opta pelos novos. Já quem é daqui acaba não conseguindo adquirir pelos altos preços e poucas facilidades. Não é difícil encontrar pessoas da Cidade que optam por mudar para os municípios vizinhos na hora de adquirir o imóvel próprio”. http://www.boqnews.com/ultimas_texto.php?cod=14722

E não é que agora o próprio setor está admitindo o “processo de expulsão” das famílias de classe média e de jovens santistas. Não voltarei neste ponto, já amplamente explorado em posts anteriores.

Quero me ater ao mercado imobiliário e cito novamente o presidente do Creci: “Com tamanha oferta de imóveis já não se pode alterar os preços como antes (…) as contrapropostas começam a ser aceitas para conseguir se desfazer dos imóveis, principalmente para quem tem pressa na venda”, diz Ferreira.

Está ai o ponto que precisa ser compreendido: por que os usados sentem primeiro? Porque existe poder de mercado das construtoras, pois com os níveis de preços estratosféricos é possível garantir o retorno do capital com apenas parte das unidades vendidas, a parte não-vendida não será “queimada” por eles, uma vez que o empreendimento já está realizado, os empresários sustentam o preço, sem pressa, auxiliados também pelo crédito de longo prazo.

Já os donos dos usados não possuem este poder e precisam vender seus imóveis, caso queiram trocar de imóvel ou em função do custo de oportunidade frente às opções em outras cidades da região, no caso das famílias menos abastadas.

É importante lembrar que o mercado de novos está atendendo uma parcela da população de Santos, há demanda, boa parte é vendida e o mercado se adapta facilmente: a nova tendência é a oferta de imóveis menores, mas com preço do m2 mantido. Outra alternativa é adquirir um usado, mas isto pressupõe uma troca de moradores? E para onde irão os antigos proprietários: para os novos ou para outra cidade? Como diria minha mãe: quem pode, pode… quem não pode se sacode (ou  se muda, neste caso).

E o poder público municipal? Ausente, diz que esta questão é apenas de mercado. Não há política urbana, delega-se ao mercado o atendimento da demanda por moradia (exceto a incipiente produção pública para as famílias de até 3 SM). A cidade é tratada como igual, não se produz incentivos na legislação urbanística para a produção de imóveis pelo setor privado em áreas menos valorizadas e adensadas, com um padrão médio de construção. É possível, mas será que atende aos interesses do mercado imobiliário?

Por fim, vale uma dica: façam propostas com menos 10%. Se não for aceita, procurem opções e, se possível, não tenham pressa em fechar negócio. Que tal uma mobilização? #menos10%ja

Novo Livro: A Questão Urbana na Baixada Santista

É com grande alegria que comunico aos leitores deste blog o lançamento do livro ” A Questão Urbana na Baixada Santista: políticas, vulnerabilidades e desafios para o desenvolvimento”, do qual sou o organizador e contribuo em 4 dos 13 capítulos da obra.

Inicialmente, quero agradecer à Editora Universitária Leopoldianum, ligada à Universidade Católica de Santos, pelo excelente trabalho editorial e por ter acreditado neste projeto desde o início.

Desejo ainda expressar a minha satisfação em reunir uma equipe de alto nível, composta por professores e pesquisadores que têm se dedicado a analisar os processos sociais, econômicos, demográficos e urbanos em marcha na Baixada Santista.  Vejam a relação de autores.

O livro analisa a dinâmica urbana e o desenvolvimento da região
metropolitana da Baixada Santista e oferece um amplo diagnóstico sobre “a cidade/região que temos”, com suas especificidades e problemas, para que possam ser definidas diretrizes e metas para construção da “cidade/região que queremos”.

Dentre as questões analisadas, destacam-se a expansão urbana, a migração intrametropolitana, o processo de segregação socioespacial e as zonas de vulnerabilidade social, os instrumentos de política urbana disponíveis (implementados ou não), a integração entre Porto e cidade, os riscos ambientais, o processo de revitalização do Centro Histórico e os determinantes dos preços dos imóveis.

Há ainda uma análise da mudança no perfil populacional ocorrida na última década na região e, mais especificamente, em Santos, com base nos dados do Censo 2010. Clique para conferir o sumário do livro.

O lançamento do livro será no dia 02/06, às 16hs, no Sesc/ Santos – Avenida Conselheiro Ribas, 134 – mezanino.

Todos(as) estão convidados(as)!

Forte abraço!

 

 

 

 

 

Educação ruim hoje, subemprego amanhã

A educação pública de qualidade é fundamental para a igualdade de oportunidades, ou seja, para que todos tenham o mesmo ponto de partida na disputa de vagas no mercado de trabalho.

É verdade que esta é uma visão restrita do papel da educação, a qual não pode se resumir ao treinamento para o trabalho. Porém, é inegável que um jovem com baixa escolaridade tem menos chance de se inserir no mercado formal de trabalho e/ou de ocupar vagas de maior remuneração.

O relatório de acompanhamento das metas do movimento Todos pela Educação revelou um cenário preocupante para o futuro dos jovens da Baixada Santista, conforme noticiou o jornal A Tribuna. http://www.atribuna.com.br/noticias.asp?idnoticia=135951&idDepartamento=5&idCategoria=0

O dado mais estarrecedor mostrado pelo levantamento é: menos de 10% dos alunos da rede pública (estadual e municipal) do 9º ano aprenderam o que deveriam em Matemática, sendo que todos os municípios da região ficaram abaixo da média nacional neste nível de ensino (14,8%).

Ainda que Santos tenha obtido os maiores percentuais da região, todos os resultados foram abaixo da média estadual, conforme gráfico acima. Em entrevista ao jornal A Tribuna, a diretora executiva do movimento Todos pela Educação, Priscila Cruz afirma que “Santos é uma cidade rica, com uma arrecadação de impostos altíssima, tem recursos para colocar na Educação. Não deveria ter uma aprendizagem tão baixa, é totalmente inadmissível”. Perfeito diagnóstico!

Com o baixo nível da educação pública de Santos e região, gerações de jovens vêm sendo condenadas ao subemprego e, certamente, serão excluídas das oportunidades geradas pelo crescimento econômico.

Consolidei os resultados para todos os municípios da Baixada Santista, confira aqui:  metasRMBS_todospelaeducação2009

Triste realidade!

Pobreza na Baixada Santista (e o problema da linha)

O gráfico acima mostra o percentual da população dos municípios da RMBS e do estado de São Paulo abaixo das diferentes linhas de pobreza. Vou direto ao ponto: defendo que cada município deve definir sua linha de pobreza, com base no tamanho da população pobre e na capacidade financeira de cada município. No caso de Santos, comprometer-se com a linha de R$ 70 significa quase nada! São pouco mais de R$ 3 milhões destinado ao programa municipal de erradicação da miséria, dentro de um orçamento municipal superior a R$ 1,5 bilhão, aproximadamente.

O valor de R$ 225,00 corresponde a 60% da renda mediana nacional. É desse jeito que os países desenvolvidos definem sua linha de pobreza. No entanto, concordo com o secretário Cacá que a implementação deve ser gradual…  mas o secretário também tem que admitir que o programa municipal de erradicação da miséria é bastante tímido.

De acordo com o gráfico acima, se Santos se comprometesse com um nível de renda mínima de R$ 127,50 (1/4 do SM de 2010), o esforço seria muito menor que a tentativa de garantir a erradicação da pobreza extrema (menor que R$ 70) nos municípios do litoral sul, considerando a quantidade de pobres em cada município e as diferenças nos orçamentos municipais.

É importante ressaltar que a definição da linha de pobreza é uma decisão política e também que a pobreza não pode ser medida apenas pela renda, ou seja, é preciso garantir o acesso às políticas públicas de qualidade e inclusão social por meio do crescimento com distribuição de renda.

Abaixo segue matéria publicada no Jornal A Tribuna, de 13/12/2011.

Forte abraço!

Para reduzir miséria em Santos, apoio financeiro

De Tatiane Calixto – A Tribuna, 13/12/2011

Santos é a única cidade da Baixada Santista posicionada acima da média estadual no que diz respeito aos domicílios em que a renda é maior do que 20 salários mínimos (R$ 10,9 mil). É também, como publicou A Tribuna ontem, a que detém a menor taxa, na região, de cidadãos na extrema pobreza, com até R$ 70,00 mensais por pessoa: 0,6%. Apesar do baixo índice, só quem está cara a cara com a miséria sabe o que é. Por isso, a Prefeitura pretende iniciar, no dia 28, os repasses do recém-regulamentado Programa de Erradicação da Extrema Pobreza e da Fome. Cerca de R$ 3,2 milhões serão destinados, inicialmente, a famílias que sobrevivem na extrema pobreza. O programa será gerenciado pelo Departamento de Proteção Social Básica da Secretaria de Assistência Social e terá valor mínimo de repasse fixado em R$20,00. “É importante salientar que o programa não é de transferência, mas, de complementação de renda”, explica o secretário de Assistência Social de Santos, Carlos Teixeira Filho.

Conforme o levantamentoAnálise da Renda Domiciliar e Nível de Pobreza nos Municípios da Baixada Santista, do Observatório das Metrópoles (Unifesp), realizado pelo professor Daniel Vazquez, 0,6% da população encontra-se em situação de extrema pobreza em Santos. “É um número que precisa realmente ser zerado, mas ainda representa uma ação muito tímida de uma cidade como Santos”, afirma, taxativamente,o professor. O ideal, para ele, seria que a Administração Municipal se comprometesse com um repasse mais alto, capaz de atingir mais pessoas. “A Cidade poderia se comprometer, por exemplo, com a linha de R$ 225,00, que abrangeria 7,4% da população”. O secretário de Assistência Social pondera, no entanto, que esta é a primeira etapa do programa e, em breve, a Cidade sentirá seus efeitos e poderá avançar para solucionar problemas de outras famílias.

 

Análise da renda na RMBS

Segue abaixo matéria publicada em A Tribuna, com base nos resultados do levantamento “Análise da renda domiciliar e nível de pobreza nos municípios da Baixada Santista”, elaborado por mim, com base nos números do Censo de 2010, do IBGE. Além de reproduzir aos trechos principais da reportagem, faço comentários adicionais  no final.

Riqueza e miséria, lado a lado

De Tatiane Calixto – A Tribuna 12/12/2011

A riqueza e a miséria convivem lado a lado: em uma ponta estão os que poupam para comprar um apartamento perto da praia;na outra, os que poupam para o pão do café da manhã. Há os que não precisam e outros que não têm o que poupar. A região une, em uma democracia nada positiva, essas duas facetas da economia. Santos detém a exclusividade de ser o único município na Baixada Santista a ter índices de pobreza abaixo da média estadual. Por outro lado, em todas as outras cidades da região a taxa de pobres está acima do que é registrado no Estado.

Segundo o professor da Unifesp e pesquisador do Observatório das Metrópoles – Baixada Santista, Daniel Vazquez, as cidades do Litoral Sul são as que concentram as maiores taxas de populações abaixo da linha da pobreza (que vivem com R$ 70,00). Mongaguá, Peruíbe e Itanhaém lideram as taxas de famílias que vivem em pobreza extrema, com 3,9, 3,5 e 3,1, respectivamente. Na média estadual, este número é de 1,1.

Distantes de todos está Santos, com 0,6% de população vivendo com menos R$ 70,00. Ampliando um pouco o foco e analisando os domicílios com renda de zero a um salário mínimo, temos à frente Mongaguá e Itanhaém, onde as taxas de pobreza passam dos 20% (20,3% e 20,6%, respectivamente). Logo atrás, vem Peruíbe, com 18,6% de pessoas que recebem menos de um salário mínimo. Depois seguem, na nada animadora fila, Cubatão (17,5%), Guarujá (14,9%), Praia Grande (13,8%), São Vicente (12,8%), Bertioga (12,4%) e, por último Santos, com 7,3%.

Os percentuais fazem parte do relatório Análise da renda domiciliar e nível de pobreza nos municípios da Baixada Santista, elaborado por Vazquez, com base nos números do Censo de 2010, do IBGE. “Em todos os municípios, com exceção de Santos, e em todas as faixas, a pobreza na Baixada é maior do que no Estado. O fato de Santos ficar fora desse quadro é uma situação natural, porque é a cidade-polo, que agrega as melhores oportunidades”, explica Vazquez.

RICOS

Na contramão dos índices da Baixada, Santos tem uma parcela de 6,5% de domicílios que vivem mensalmente com mais de R$ 10.900,00 (20 salários mínimos). Na Cidade ainda estão outros 49,4% de domicílios onde se ganha de5 a 20 salários. A taxa dos mais ricos em Santos, aqueles que ganham mais de 20 salários, é seis vezes maior que SãoVicente e Bertioga e dez vezes mais que em Cubatão e Mongaguá. A infraestrutura e as oportunidades fazem com que a Cidade vire alvo de aposentados que procuram um local com boa qualidade de vida para morar ou de pessoas que ganham bem trabalhando, até mesmo,em outros municípios. Elas têm condições de comprar ou alugar imóveis, divertir-se e aproveitar o que Santos tem de melhor. “Há diferenças sociais, mas, de forma geral, é uma renda elevada. Primeiro, puxada pelos idosos que migram para a Cidade, pré ou pós aposentadoria, atrás de uma qualidade de vida”, analisa Jorge Manoel de Souza Pereira, coordenador do Núcleo de Pesquisas e Estudos Socioeconômicos (Nese), após a divulgação dos dados de renda do Censo 2010. Além disso, Santos é uma cidade-polo que recebe moradores ocupantes de cargos mais altos em outros municípios, por conta da infraestrutura”. Entre as outras cidades da região, a segunda no ranking em relação às casas onde se ganha mais de 20 salários mínimos é Guarujá, com 1,2%. No entanto, ainda muito longe dos 6,5% santistas.

Comentários adicionais:

Por que a cidade-pólo concentra as rendas mais altas? Obviamente, não é porque todos enriquecem aqui, na verdade, o elevado custo de vida (especialmente, de moradia), torna a cidade incompatível com as classes menos abastadas. O direito à cidade não é garantido para todos os cidadãos, mas somente para aqueles que podem pagar cada vez mais para continuar morando na sua terra, diante da elevação dos preços dos imóveis, da reduzida oferta de moradias populares pelo poder público e pela dinâmica urbana excludente.

Em Santos, estes processo estão em ritmo intenso e já atinge a classe média da cidade, especialmente os mais jovens, conforme já comentei aqui em posts anteriores. Por tanto, discordo totalmente da opinião do economista Jorge Manoel de Souza Pereira, coordenador do Nese: a explicação não está em quem entra na cidade, mas sim em quem dela saí.

Forte abraço!

Movimento pelo Direito à Cidade

A proposta, de representantes da sociedade civil, universidade e do Legislativo santista, é ampliar debates, produzir indicadores que mostrem a dinâmica socioeconômica do município e propor políticas públicas, como um plano de metas de governo

Colocar em debate o desenvolvimento urbano da cidade, discutir temas de diversas áreas sociais e propor ações e políticas públicas pela igualdade são os principais objetivos do Movimento pelo Direito à Cidade, que será lançado a partir das 19 horas do próximo dia 8, no Sesc/ Santos (Rua Conselheiro Ribas, 136). O evento faz parte da Semana da Cidadania e Cultura (veja programação abaixo) e terá palestra sobre Cidades Sustentáveis do economista, professor doutor da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC) e consultor internacional Ladislau Dowbor, que que coordenou trabalho sobre o tema da palestra empreendido pelo Instituto Ethos.

O movimento será formado por entidades como o Fórum da Cidadania e a ONG Ambienta, Observatório das Metrópoles da Universidade Federal de São Paulo (Unifesp), Comissão de Políticas Urbanas da Câmara Municipal de Santos e Sindicato dos Arquitetos de São Paulo. Está aberto, porém, a órgãos e cidadãos dispostos a discutir os rumos de Santos no atual momento de desenvolvimento e transformação acelerada do espaço urbano.

Segundo Célio Nori, do Fórum da Cidadania, a ideia é ampliar os debates iniciados no processo de discussão da revisão do Plano Diretor, promovidos pela Câmara Municipal durante o primeiro semestre deste ano, e estimular a participação popular. Além de uma agenda de encontros mensais com temas centrais de cada área, o grupo pretende cruzar dados e produzir indicadores socioeconômicos de Santos na atualidade e sobre movimento demográfico, adensamento populacional, sustentabilidade, entre outros segmentos.

Uma das bandeiras do movimento, que terá um blog com publicação periódica de artigos sobre os temas em pauta, será ainda propor a criação de um plano de metas da administração municipal, a exemplo do que já ocorre na capital paulista, a partir de proposta do Movimento Nossa São Paulo, e em outros municípios brasileiros como Mirassol e Ribeirão Bonito, no Estado de São Paulo; Ilhéus, na Bahia; Teresópolis, no Rio de Janeiro; e Formiga,em Minas Gerais.

O plano é um documento que o prefeito municipal deve obrigatoriamente, por lei, apresentar no início do mandato com todas as metas quantitativas e qualitativas que pretende atingir, de acordo com seu programa de governo. Deve apontar, por exemplo, quantos hospitais, escolas e creches serão construídos e em que regiões. A realização do plano pode ser monitorada passo a passo pela população. No caso de São Paulo, a Prefeitura criou um site (www.agenda2012.com.br) na qual é obrigada a mostrar em que fase está cada meta e quanto falta para ser concluída.

Discussões

O lançamento do movimento terá também apresentação do professor Daniel Vazquez, pesquisador do Observatório das Metrópoles da Unifesp, na qual ele mostra um levantamento preliminar com base nos dados do censo 2010 que aponta uma redução da população jovem em Santos, explicada não só por tendências demográficas, mas também por dificuldade de fixação das famílias jovens no município. Seria essa, segundo ele, uma das explicações para o envelhecimento da população: os mais idosos permanecem na cidade e os mais novos vão para os municípios vizinhos, diante da supervalorização imobiliária.

“Essa dinâmica urbana tem incomodado as pessoas e a intenção do grupo é justamente ampliar o debate. Estamos falando de qualidade de vida, democracia, mobilidade, direito ao território, e também de acesso e qualidade das políticas públicas”, afirmou Vazquez.

O movimento definiu como temas de debate para os meses de 2012: Participação popular e combate à corrupção, Habitação e sustentabilidade, Mobilidade urbana, Educação, Saúde, Desenvolvimento Econômico: porto e pré-sal, Juventude e diversidade, Cultura e lazer e Inclusão social. No período pré-eleitoral, o grupo pretende realizar um debate com os candidatos à Prefeitura.

Perfil Demográfico – Santos, Censo 2010

Com base nos primeiros resultados do Censo 2010, divulgados pelo IBGE, estou escrevendo um artigo, em parceria com o Prof. Humberto Alves, que analisa as tendências demográficas à luz da política urbana e da dinâmica do mercado imobiliário em Santos.

Dada a relevância do tema e o calor da discussão, concedi entrevista ao jornal A Tribuna que, entre outras coisas, deu destaque à dificuldade das famílias jovens de permanecerem em Santos. Veja matéria reportagem_ATribuna_perfildemográfico , de autoria do jornalista Sandro Thadeu.

Coloco abaixo algumas evidências apontadas pelo estudo realizado:

1. Densidade demográfica compatível com padrões asiáticos (veja mapa acima). Ex.: Mumbai, na India, tem densidade de 29.500 hab/km2. Pontos de maior densidade na Orla (alta verticalização, apesar do tamanho reduzido das famílias) e em aglomerações subnormais (ex. Dique), onde a média de moradores por domicílio é maior.

2. Mercado Imobiliário = verticalização, “alto padrão” e preços elevados (fatores de mercado), com concentração da oferta nas regiões mais valorizadas e de maior densidade (prox. à Orla).

3. Política urbana e habitacional: baixa utilização dos instrumentos disponíveis (Estatuto da Cidade) para estimular a oferta de outro padrão de construção em áreas menos valorizadas e adensadas.

4. Dificuldade de aquisição de imóveis por novas famílias e, consequentemente, de fixação de famílias jovens em Santos, o que explica queda bem acima da média da população até 24 anos e também da faixa entre 35 e 44 anos.

5. Mudanças no perfil populacional exigem novas políticas públicas (inclusive de caráter metropolitano). Ex: Trânsito e demanda por transporte coletivo de médio porte.

Em estudos futuros, os autores darão continuidade à análise de Santos e região, incluindo outras variáveis no estudo: migração, pobreza, renda e desigualdade, riscos ambientais e impactos nas políticas públicas.

Forte abraço!