Arquivo do mês: outubro 2012

Preços dos imóveis em Santos #menos10%ja

Dentre as piadas sobre profissionais, aquela que analisa o perfil do economista afirma que se trata de um profissional altamente capacitado para fazer análises de tendências futuras sobre o mercado e para explicar, posteriormente, por que suas previsões não se confirmaram.

Brincadeiras a parte, recuperei aqui a entrevista que concedi ao jornal Boqnews, na edição 872, de 30/12/2001 a 06/01/2012, para comentar sobre as perspectivas de desenvolvimento para 2012, com destaque para a economia local. http://www.boqnews.com/ultimas_texto.php?cod=11127

Consultei os búzios da economia (a matéria era vizinha à previsão dos signos…rs) e cravei no final da matéria: “desaceleração na trajetória dos preços dos imóveis e o mercado de usados será o primeiro a sentir os efeitos”. Quem estivesse especulando ou, simplesmente, contando com o crescimento do preço do seu imóvel usado para pagar um novo apartamento poderia se frustrar.

Após 10 meses, minha previsão pode ser confirmada pela matéria de capa do próprio Boqnews (edição 915, de 27/11 a 02/12/2012) que apresenta a análise do presidente do Creci regional, o corretor Carlos Ferreira, sobre a estabilização dos preços dos imóveis. Para ele, “quem é de fora e está comprando em Santos opta pelos novos. Já quem é daqui acaba não conseguindo adquirir pelos altos preços e poucas facilidades. Não é difícil encontrar pessoas da Cidade que optam por mudar para os municípios vizinhos na hora de adquirir o imóvel próprio”. http://www.boqnews.com/ultimas_texto.php?cod=14722

E não é que agora o próprio setor está admitindo o “processo de expulsão” das famílias de classe média e de jovens santistas. Não voltarei neste ponto, já amplamente explorado em posts anteriores.

Quero me ater ao mercado imobiliário e cito novamente o presidente do Creci: “Com tamanha oferta de imóveis já não se pode alterar os preços como antes (…) as contrapropostas começam a ser aceitas para conseguir se desfazer dos imóveis, principalmente para quem tem pressa na venda”, diz Ferreira.

Está ai o ponto que precisa ser compreendido: por que os usados sentem primeiro? Porque existe poder de mercado das construtoras, pois com os níveis de preços estratosféricos é possível garantir o retorno do capital com apenas parte das unidades vendidas, a parte não-vendida não será “queimada” por eles, uma vez que o empreendimento já está realizado, os empresários sustentam o preço, sem pressa, auxiliados também pelo crédito de longo prazo.

Já os donos dos usados não possuem este poder e precisam vender seus imóveis, caso queiram trocar de imóvel ou em função do custo de oportunidade frente às opções em outras cidades da região, no caso das famílias menos abastadas.

É importante lembrar que o mercado de novos está atendendo uma parcela da população de Santos, há demanda, boa parte é vendida e o mercado se adapta facilmente: a nova tendência é a oferta de imóveis menores, mas com preço do m2 mantido. Outra alternativa é adquirir um usado, mas isto pressupõe uma troca de moradores? E para onde irão os antigos proprietários: para os novos ou para outra cidade? Como diria minha mãe: quem pode, pode… quem não pode se sacode (ou  se muda, neste caso).

E o poder público municipal? Ausente, diz que esta questão é apenas de mercado. Não há política urbana, delega-se ao mercado o atendimento da demanda por moradia (exceto a incipiente produção pública para as famílias de até 3 SM). A cidade é tratada como igual, não se produz incentivos na legislação urbanística para a produção de imóveis pelo setor privado em áreas menos valorizadas e adensadas, com um padrão médio de construção. É possível, mas será que atende aos interesses do mercado imobiliário?

Por fim, vale uma dica: façam propostas com menos 10%. Se não for aceita, procurem opções e, se possível, não tenham pressa em fechar negócio. Que tal uma mobilização? #menos10%ja

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