Cidade de “alto padrão”

Reproduzo, a seguir, o artigo que publiquei no Jornal A Tribuna, edição do último domingo, dia 10/07/2011. Ao final, coloco outros três comentários complementares. Boa leitura!

Cidade de “alto padrão”

Daniel Vazquez – Doutor em Desenvolvimento Econômico pela Unicamp e Professor da Universidade Federal de São Paulo – Unifesp.

Enfim, o novo Plano Diretor e legislação complementar foram aprovados pela Câmara. Embora tenha havido alguns avanços, não foram criados incentivos para reduzir a concentração de construções nas áreas mais adensadas (zona da orla) e estimular investimentos em áreas onde ainda há possibilidades de crescimento (zonas intermediária, central e noroeste). Além disso, as novas regras aprovadas são insuficientes para ampliar a oferta de imóveis voltados às classes média e baixa.

Entendo que o caminho seria estimular empreendimentos de padrão de construção mais simples, em locais menos valorizados e de tamanho mais adequado ao perfil da população santista, com média de 2,9 habitantes por domicílio (Censo 2010) e com nível salarial médio igual a R$ 1.715 (RAIS 2010). Uma proposta concreta nesta direção, apresentada pelo Fórum da Cidadania e rejeitada pela ampla maioria governista na Câmara, defendia estabelecer coeficientes de aproveitamento diferenciados por tipo de imóvel e região da cidade, a fim de estimular a oferta de imóveis mais acessíveis e em áreas menos adensadas.

Questionado sobre o assunto em entrevista ao jornal A Tribuna de 02/07/20011, o prefeito Papa disse que esta medida não seria eficaz e que só “iria encarecer o imóvel para a maior renda”. O prefeito afirmou que as pessoas de menor renda não precisam morar no Gonzaga e questionou: “morar na Encruzilhada, Marapé, Macuco é morar longe?”. Certamente, não. Mas o mercado imobiliário não atende estas regiões. Segundo dados da prefeitura, dos 252 empreendimentos lançados desde 1998, 78% foram na zona da orla, 11% na zona intermediária, 5% na zona central e 6% na zona noroeste e morros. Detalhe: o Gonzaga, bairro citado pelo prefeito, concentrou sozinho 20% dos novos empreendimentos!

Diante deste cenário, fica evidente o “processo de expulsão” de boa parte dos santistas, inclusive da classe média, promovido pela atual política urbana: 1-) com a produção voltada para as regiões mais valorizadas e de alto padrão, apenas as novas famílias (que se formam aqui ou que vem de fora) com maior poder aquisitivo conseguem adquiri-los; 2-) aquelas que não possuem condições financeiras para tanto, procuram áreas menos valorizadas; 3-) como a oferta de imóveis novos nestas regiões é muito pouca, estas famílias tentam adquirir imóveis usados, elevando o preço dos mesmos; 4-) por sua vez, os antigos moradores dos imóveis usados buscarão outro imóvel ainda mais distante e, no limite, em outros municípios da região. Pronto! Ao final deste processo, o resultado seria uma cidade de “alto padrão”.

Mas, atenção: não se trata de alto padrão de educação, saúde pública ou de transporte coletivo eficiente. Afinal, se os ônibus demoram ou se há falta de professores e médicos na rede pública, por outro lado, boa parte da população tem plano de saúde, escola privada e três vagas na garagem. E quanto à classe média e à população menos favorecida? A resposta dada por meio do novo Plano Diretor parece ser a seguinte: se liga, esta cidade não é pra qualquer um!

Comentários adicionais:

1. Em entrevista ao jornal A Tribuna, de 02/07/20011, o prefeito Papa afirma que não existe fórmula “capaz de baratear o preço da terra” e que o custo do terreno representa “apenas 15% do valor da obra”. Se fosse assim, o preço dos imóveis em outras cidades seriam, no máximo, 10% mais baratas, caso o custo do terreno em Santos fosse o triplo do valor encontrado naquelas cidades. Portanto, esta afirmação não corresponde à realidade!

2. Um estudo realizado por mim e outros dois colegas (Sá Porto, Vazquez e Correa, 2011), que será publicado brevemente, revela que o padrão de construção, a distância da praia e a quantidade de aptos. por andar são as variáveis mais relevantes na fixação do preço do m2. Um apartamento de alto padrão, um por andar e a 200 m praia custaria a partir de R$ 4.500/ m2. Outro imóvel construído a 3 km, com 6 por andar e em um padrão normal de construção custaria cerca de R$ 2.000/ m2. Se o primeiro tivesse 150 m de área útil o preço final seria R$ 675 mil, enquanto que o segundo imóvel, com 80 m, custaria R$ 160 mil (se enquadrando nos novos limites do programa Minha Casa, Minha Vida, que concede subsídio de até 23 mil conforme a renda, podendo este imóvel ser adquirido, no limite, por R$ 137 mil. Obs.: apenas 1 empreendimento em Santos se enquadrou no programa federal).

3. Participação popular versus poder de decisão? Após este processo de debate do projeto na Câmara de Vereadores, foram criadas 117 emendas ao projeto enviado pelo governo municipal, sendo 28 enviadas pelo próprio governo (todas aprovadas), 35 dos vereadores (35% aprovadas) e 54 da população (apenas 22% aprovadas).

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Uma resposta para “Cidade de “alto padrão”

  1. Parabéns pelo artigo Daniel! Esses dias eu e meu marido comentávamos sobre tal concentração. Compramos um novo empreendimento imobiliário e estive de perto conhecendo os imóveis de alto padrão que com toda certeza pertencem a uma pequena parcela da população santista. Abraços, Suellen Ninelli

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